1. 부동산 경매
부동산 경매를 처음 접하는 사람들은 '권리분석'이 어렵고 복잡하다고 생각하는 경우가 많습니다.
하지만 몇 가지 핵심 원칙만 이해하면 10초 안에 경매 물건의 권리 상태를 빠르게 분석할 수 있습니다.
오늘은 쉽고 빠르게 권리분석을 끝내는 방법을 알려드리겠습니다.
권리분석이 중요한 이유 부동산 경매에서는 낙찰가가 싸다고 무조건 좋은 것이 아닙니다.
숨겨진 채무, 법적 분쟁, 점유자의 존재 여부 등을 고려하지 않으면 낙찰 후 낭패를 볼 수 있습니다.
권리분석을 통해 이러한 위험 요소를 최소화하는 것이 필수입니다.
2. 권리분석 10초 만에 끝내는 핵심 원칙
① 말소기준권리 확인하기 (3초) '말소기준권리'란 경매 개시 후 소멸되는 권리와 살아남는 권리를 결정하는 기준이 되는 권리입니다.
쉽게 말해, 말소기준권리보다 뒤에 설정된 권리는 소멸하고, 앞에 설정된 권리는 살아남습니다.
보통 근저당권이 말소기준권리가 되는 경우가 많습니다.
말소기준권리를 찾고, 이후 설정된 권리가 모두 소멸하는지 확인하세요.
② 세입자의 배당 여부 확인 (3초) 세입자가 있는 경우, 배당을 받을 수 있는지 확인해야 합니다.
전입일자 + 확정일자가 말소기준권리보다 앞서면 보증금을 받을 수 있습니다.
그렇지 않으면 낙찰자가 떠안아야 할 수도 있습니다.
대학력(주거권)이 있는지, 우선변제권이 있는지 체크하세요.
③ 법정지상권 여부 확인 (4초) 법정지상권이란 건물과 토지의 소유자가 다를 경우, 토지 소유자가 건물을 철거하지 못하게 보호하는 권리입니다.
주로 다음의 경우 법정지상권이 성립할 가능성이 높습니다.
경매 물건이 토지만 나왔을 때 건물에 근저당권이 설정되지 않은 경우 토지와 건물의 소유자가 다른 경우 법정지상권이 있다면, 건물 철거가 어려워 토지 활용에 제한이 생길 수 있습니다.
3. 실전 예제
예제 1: 문제없는 경매 물건 근저당권: 2015년 5월 10일 설정 (말소기준권리) 세입자 A: 전입 2018년 7월 1일, 확정일자 2018년 7월 2일 (근저당권 이후) 근저당권 이후 세입자이므로 보증금 미배당, 낙찰자가 떠안지 않음 (안전)
예제 2: 위험한 경매 물건 근저당권: 2017년 3월 15일 설정 (말소기준권리) 세입자 B: 전입 2016년 12월 10일, 확정일자 2016년 12월 11일 (근저당권보다 앞) 배당을 받을 수 있어야 하지만 배당이 안 되면 낙찰자가 보증금 인수 (위험)
예제 3: 법정지상권 가능성 경매 물건: 토지 해당 토지 위에 건물이 존재하며, 건물에 근저당권 없음 법정지상권 성립 가능성 높음 (사용 제한 위험)
권리분석은 복잡해 보이지만, 핵심만 빠르게 체크하면 10초 안에도 충분히 가능합니다.
말소기준권리 확인 (뒤에 설정된 권리는 소멸) 세입자 배당 여부 확인 (전입 + 확정일자 체크) 법정지상권 체크 (토지만 경매인지 확인) 이 세 가지만 익혀두면 안전한 경매 투자를 할 수 있습니다.
앞으로도 경매에서 빠르고 정확한 권리분석을 통해 성공적인 투자를 하시길 바랍니다!